餐飲之「疫」:餐廳人潮空窗期,房租怎麼辦?

餐飲之「疫」:餐廳人潮空窗期,房租怎麼辦?

新冠肺炎爆發,餐飲業受到嚴重衝擊,上門的客人少了,業績也跟著下滑,但房租就像催命符,每個月準時報到,半點不由人,這時候該怎麼辦?

歐美政府介入 台灣難實行

歐美部分國家就有推出應對疫情的租金相關法案,像是德國政府規定,如果租戶在 4 月到 6 月期間遲交租金,房東都不可以單方面解除合約,而且補繳租金的期限拉長到 2022 年 6 月底。另外義大利也草擬法案,只要中小企業 4 月的營業額減少 50 %,租金稅收可以抵免最高 60%,至於台灣,目前雖然也有租金減免的措施,但都是針對國有地或市有地,一般餐廳大多向私人承租,比較難受惠。

為什麼房東不降租?

因為房東就算免費把房子給別人用,還是要申報租賃收入。而且也有自己的生計要顧,如果有貸款要繳,還可能會因為借貸問題和銀行之間產生不良循環。此外,房東看重的除了租金,還有店面價值,而店面價值的計算方式和租金報酬率有關,假如一個房東把店租從 50 萬元調降成 25 萬元,店面價值可能馬上從 1 億元掉到 3000 萬元,未來很難再用原有的價格賣出,很不划算,也因為這樣,房東很少輕易降租。

(每月租金 × 12 個月)/房屋總價 = 租金報酬率

不試不知道 談降租的三個心態

台北餐廳吃義燉飯的老闆 James 坦言,自從社交距離政策發佈之後,四月的營收掉了四成,為了讓餐廳可以繼續生存下去,他除了調整人事,也鼓起勇氣和房東談降租,也順利的達成共識,讓上個月免付 8% 的租金。

他認為談降租前要建立一個正確的心態,就是疫情衝擊到的其實是每個人,餐廳撐得累,房東也有不得已的理由無法降租,正因為大家都很辛苦,更該互相體諒,除了正確心態,還要有「三不」堅持:

  1. 不要怕

說真的,如果談不成也沒有任何損失,所以千萬不要怕,試了才有機會。更何況,不說房東可能還以為你的餐廳生意很好。

  1. 不說謊

老老實實地讓房東知道餐廳營業情況到底怎麼樣,如果謊稱生意掉很多,結果被房東發現其實高朋滿座,反而會破壞彼此的信任,得不償失。

  1. 不放棄

如果房東很慢才回覆,或是表現得很猶豫,都不要放棄,再多試幾次,因為這是生存遊戲,你沒有退路。

你還有其他選擇:延遲付款或等價交換

如果和房東談降租幾次下來都沒有結果,還可以採取折衷的方法:

  1. 延遲交付租金

和降租相比,延遲交付租金只是把付款期限往後拉,總付款金額並沒有改變,對房東來說是比較容易答應的方式。不過,在提出這個方案之前,請先掌握好店裡的營運情形,再來和房東約定寬限期的長度,以免期限到了,錢卻沒準備夠。

  1. 用等價的東西抵換租金

比方說,用餐券抵房租,你可以和房東商量以餐券替代部分的租金,這樣一來,就會減少現金流出,降低壓力,同時還能穩定餐廳營運和增加曝光的機會。

其實,現在是最需要互相幫助的時候,畢竟大環境不景氣,如果餐廳真的租不下去,房東也很難有新的租戶補上來,造成空屋率上升,對誰都沒好處。所以,無論如何,都勇敢和房東談談吧!最後提醒,不管採取何種方法,都最好有白紙黑字記錄,保護彼此的權益。

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