60間店告訴我的事-店租評估&能力計算器

房租,是餐廳三大成本之一,也是固定成本裡面最重的一筆開銷。我們統計已開業平均一年以上的 60 間店,所整理出來的資料,這寶貴的訊息就是希望可以給想開店的您降低開店風險。

房租在挑店面的時候就決定了,不像人事和食材後續還有機會做修正,所以在店未開之前,營業額的預估就是關鍵。

有一套理論是說

房租+人事+食材佔營業額的總比例要小於 70% 才會有機會賺錢

房租都建議在 10% 上下,但一級地段的商圈基本上很難壓在這比例上,要怎麼去平衡這些成本我們這篇先不談,怕脫離主題了!

我們來問問看已開店家對於開店前後房租的看法,我們的問題如下:

當初租店面時的價格,現在回想起來覺得合理嗎?
如果重來,覺得一年可以剩下多少房租呢?

螢幕快照-2018-01-20-下午6.08.24.png有 20 間店認為房租是省不下來的,其餘 40 間店平均下來認為可以省下近 15% 的房租,那對房租前後會有不同的想法的原因我們也整理出三個來和大家分享:

一、房租空間大小

在租店面時租金會是來評斷店面的一項數據,差不多的租金之下會想要租更大的,或差不多的大小想要更便宜的,能省則省,能大就大。但最後發現根本用不到那麼大,或是當初因租金關係所以找得太小,租太大的就覺得應該可以租小一點省錢,租太小的就覺得省不到錢。

二、地段位置選擇

常常說人潮就是錢潮,可是現今社群軟體非常發達,地理位置已經不是絕對優勢,客人可以從不同的媒體獲取資訊,只要店夠有特色,在離市中心偏遠一點也無傷大雅,輕鬆就可以省下至少 10% 的房租。

三、行情評估不足

找店面的時候多半自己比價或是問房仲,時常一租下去和鄰居變熟識,才發現怎麼隔一個門牌號碼,價錢卻差不少?租之前先不怕丟臉,多多問問看左鄰右舍,沒人願意分享被打槍就算了,找找老字號的店進去消費一下,有時多問幾句就有意想不到的收穫,知道行情就有機會租到更漂亮的價錢!

店面不只是租金問題,還有土地使用分區條例等使用規範,找到專業可信的房仲不只省時間還可以買到營運的保障,在租金方面,能有位第三方的角色幫忙和房東去做協調絕對不是一件壞事,當然仲介費的評估就見仁見智了。

店租能力計算器

預計店租/月
預計店租為營業額佔比 /月%
預計客單價
每月理想來客數
每月理想營業額

租店面要花多少錢?怎麼算才知道營業額能不能負荷?就愛開餐廳推出「店租能力計算器」,讓你簡易了解自身可負擔的店租。

怎麼估計店租?

在還沒租到店鋪前,請先依照你想要開店地區的均價來評估可能的店租,另外區分大馬路和巷弄內的店租,分別輸入去評估。

店租的營業額佔比怎麼估?

常見比例是 10%、15%、20%,通常是單價越高的店,可承受的店租佔營業額比重就會越高,但也有反過來走「薄利多銷」經營策略的店家,那就可以是低單價但房租佔營業額比例高,總而言之,可以先以常見的比例做測試再來調整。

客單價如何預計?

客單價是指預估一位客人走進店面會消費多少元,這完全得依照你想開的餐廳類型以及餐點單價設計,一般中低價位的客單價是 100 元、300 元、500 元,譬如開義大利麵店,餐點的價格都落在 230 元到 280 元,另外有加 50 元升級套餐,那客單價的預計就可以設在 300 元左右。

如何看待理想來客數?

店租能力評等器算出的是一個月總共需要多少位客人,所以該數字除上 4 就會是一週預估來客數,再來去評估週間與週末的來客比例,假設一週需要 100 位客人,週間與週末比例各半,就可知週間服務 50 位客人,但週末兩天也得需服務 50 位客人,這時人手、食材也需要謹慎評估,週間與週末的比例一樣可以看開店類型及附近商圈生態,例如商辦區可能是週間忙碌週末清閒,但熱鬧區像西門町週末的營收佔比就可能會高於一半。

理想營業額又該如何考量?

算出來的結果有符合你當初的期待嗎?通常理想營業額越高代表需負擔的風險越高,為什麼呢?因為在一般營業額的分析中,有四成左右的佔比是固定開支,如人事、店租、水電、食材等,假設計算出的理想營業額是 100 萬,有可能你的固定支出就會達到一個月 40 萬,不管有沒有客人都必須支付的情況下,虧損的可能性就會提高,但理想營業額若只需 50 萬,固定支出就剩 20 萬,負擔就相對減輕,這裏沒有孰優孰劣,只是在幫助你評估需要面對的風險,只要有風險管理意識,店的營運才能越來越好。

開吧 Let's Open

開餐廳、咖啡廳真正的戰場是在開幕後,但開幕前的繁瑣事情總是非常繁瑣。我們希望幫您打造出自己的產品,其他找店面,裝修,採買等事項也可以通通給我們吧,一站式的服務幫助您把店開,我們是「開吧 Let's Open」

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